Inventário parado, imóvel irregular
ou banco cobrando sua dívida rural?
Atendimento direto com o advogado — sem estagiários, sem promessas genéricas. Análise real do seu caso com orientação em até 24 horas.
⚠ Situações que não podem esperar
Inventário em atraso — multa sobre ITCMD pode chegar a 50% na Bahia. Cada mês que passa aumenta o custo.
Imóvel sem escritura — sem matrícula não há venda, financiamento nem transmissão de herança.
ITBI superavaliado — prazo para contestar é curto. O STJ garante seu direito, mas exige atuação rápida.
Dívida rural vencida — banco pode pedir busca e apreensão de maquinário antes de você ser notificado.
Usucapião não ajuizada — confrontante pode registrar a área em disputa enquanto você aguarda.
Soluções para problemas reais de patrimônio
Análise documental individualizada em cada caso. Sem soluções genéricas, sem promessas que a lei não permite.
Inventário & Sucessões
Condução de inventários judiciais e extrajudiciais com foco na proteção dos herdeiros e no menor custo legal possível.
- Inventário extrajudicial em cartório (Lei 11.441/07)
- Inventário judicial: menor, testamento ou conflito
- Planejamento sucessório preventivo
- Regularização de imóveis herdados
Regularização Imobiliária
Imóveis sem matrícula, contratos de gaveta e áreas em posse prolongada: há caminhos legais específicos para cada situação.
- Usucapião judicial e extrajudicial (art. 216-A LRP)
- Retificação e unificação de matrículas
- Adjudicação compulsória (art. 1.418 CC)
- Georreferenciamento e demarcação rural
Endividamento Rural
Produtor rural com execução bancária, cédula com juros abusivos ou risco de perder maquinário e propriedade: há instrumentos legais de defesa e renegociação.
- Revisão de cédulas de crédito rural
- Defesa em execução e busca e apreensão
- Renegociação PRONAF, FNE, FCO e BNB
- Proteção do imóvel rural familiar
Revisão de IPTU e ITBI
O município não pode superavaliar imóveis sem processo administrativo com contraditório. O STJ já consolidou esse entendimento.
- Revisão de base de cálculo do IPTU (art. 33 CTN)
- Impugnação de ITBI – Tema 1.113 STJ
- Restituição de valores pagos indevidamente
- Recursos administrativos e judiciais
Laudos e Perícias Imobiliárias
Avaliação técnica com metodologia ABNT NBR 14653 para inventários, ações judiciais, impugnações tributárias e partilhas.
- Laudo de avaliação para inventário e partilha
- Perícia em usucapião e ação demarcatória
- Laudo para impugnação de ITBI
- Assistência técnica em perícias judiciais
Inventário parado custa mais a cada mês
Enquanto o inventário está parado, os herdeiros não podem vender, alugar, financiar ou usar o imóvel como garantia. O problema não desaparece — só fica mais caro e mais sujeito a conflito entre herdeiros.
Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo — e não há testamento — o inventário extrajudicial em cartório é possível, mais rápido e mais barato que a via judicial. Nos demais casos, o inventário judicial tem estratégias para ser conduzido com custo controlado.
O planejamento sucessório feito em vida evita que seus herdeiros enfrentem exatamente esse problema — e pode reduzir significativamente o custo do ITCMD no futuro.
📲 Consultar sobre inventárioInventário Extrajudicial (Cartório)
Regulamentado pela Lei 11.441/07. Mais rápido, sem ação judicial. Exige consenso entre herdeiros maiores e capazes, ausência de testamento e representação por advogado.
Inventário Judicial
Obrigatório quando há herdeiro menor ou incapaz, testamento a ser cumprido ou conflito entre herdeiros. Condução estratégica para minimizar custos e tempo do processo.
Regularização de Imóvel Herdado
Imóvel sem escritura recebido por herança pode ser regularizado dentro do próprio inventário ou por via autônoma, dependendo da documentação disponível.
Planejamento Sucessório Preventivo
Estruturação da transmissão do patrimônio ainda em vida, reduzindo custos, conflitos e tempo de inventário para os herdeiros. Pode envolver doação com reserva de usufruto e outras ferramentas legais.
Imóvel sem escritura não se regulariza sozinho
Imóvel comprado por contrato de gaveta, herdado sem escritura ou ocupado por anos sem documentação — cada caso tem uma solução jurídica específica. Não existe resposta genérica.
A usucapião extrajudicial, quando viável, permite regularizar diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial. É mais rápida que a via judicial quando a documentação está bem organizada — mas nem todo caso se encaixa. A análise documental prévia é indispensável.
Imóvel rural tem regras próprias de georreferenciamento obrigatório (Decreto 4.449/02) e demarcação que impactam diretamente o registro e qualquer possibilidade de financiamento ou transmissão.
📲 Regularizar meu imóvelUsucapião Extrajudicial (art. 216-A LRP)
Processada no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial. Exige ata notarial, planta e memorial por profissional habilitado e ausência de oposição dos confrontantes.
Usucapião Judicial
Necessária quando há oposição de confrontantes ou quando a documentação não permite a via extrajudicial. Ação com prazo e estratégia definidos para cada modalidade (ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural).
Adjudicação Compulsória
Quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura de imóvel já pago. Ação judicial que substitui a vontade do vendedor por decisão do juiz, permitindo o registro direto no cartório (art. 1.418 CC).
Georreferenciamento e Retificação Rural
Obrigatório para imóveis rurais acima de determinada área (Decreto 4.449/02). Inclui levantamento topográfico, memorial descritivo e registro no INCRA — necessário para qualquer transação ou financiamento rural.
O banco está cobrando sua dívida rural?
Produtor rural endividado não é automaticamente um devedor sem saída. A legislação oferece instrumentos reais de defesa: cédulas com capitalização irregular, juros acima do contratado ou cobranças durante período de carência podem ser revisadas judicialmente.
PRONAF, FNE, FCO e BNB têm regras específicas para renegociação. O acompanhamento jurídico nessa fase é fundamental para não assinar acordos prejudiciais nem deixar prazos processuais correrem sem defesa.
📲 Analisar minha dívida ruralRevisão de Cédula de Crédito Rural
Verificação de juros abusivos, capitalização irregular e encargos não previstos em contrato. Fundamento: Lei 8.929/94 e Resoluções BCB aplicáveis ao crédito rural.
Defesa em Execução e Busca e Apreensão
Contestação de execução de cédulas, pedido de suspensão liminar de medidas constritivas sobre maquinário, colheitadeiras e benfeitorias rurais.
Renegociação via PRONAF, FCO e FNE
Assessoria no acesso a programas federais de refinanciamento. Análise das condições antes de assinar qualquer acordo com o banco credor.
Proteção do Imóvel Rural Familiar
Atuação para impedir penhora de propriedade rural familiar com base na impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/90), quando preenchidos os requisitos legais.
A prefeitura avaliou seu imóvel acima do valor real?
O IPTU é calculado com base no valor venal fixado pela prefeitura — e esse valor frequentemente não corresponde ao mercado real. A revisão é possível e pode resultar em redução do imposto e restituição de valores pagos a maior nos últimos 5 anos.
No ITBI, o STJ consolidou no Tema 1.113 que o município não pode desconsiderar o valor declarado pelo contribuinte sem abrir processo administrativo com contraditório e ampla defesa. Cobranças baseadas em avaliação unilateral da prefeitura são impugnáveis.
Um laudo de avaliação com metodologia NBR 14653 é o instrumento técnico mais eficaz para fundamentar qualquer contestação — seja administrativa ou judicial.
📲 Analisar minha cobrança tributáriaRevisão da Base de Cálculo do IPTU
O valor venal utilizado pela prefeitura pode estar desatualizado ou calculado com critérios equivocados. Art. 33 do CTN estabelece os limites para esse cálculo. A revisão pode gerar redução e restituição dos últimos 5 anos.
Impugnação do ITBI — Tema 1.113 STJ
Se o município exige recolhimento acima do valor declarado na escritura sem contraditório, o lançamento é contestável. O STJ é claro: o contribuinte tem direito ao processo administrativo antes de qualquer majoração.
Restituição de Valores Pagos a Maior
Valores de IPTU ou ITBI pagos indevidamente nos últimos 5 anos podem ser restituídos por pedido administrativo de repetição de indébito ou via judicial, com atualização monetária e juros.
Recursos Administrativos e Ação Judicial
Quando o recurso administrativo é indeferido, a via judicial se abre com base técnica mais sólida. A existência de laudo de avaliação fundamentado aumenta as chances de êxito na contestação.
Avaliação técnica que sustenta seu direito
A avaliação de imóveis para fins jurídicos segue normas técnicas específicas da ABNT (NBR 14653). Um laudo fora dessas normas pode ser desconsiderado pelo juízo ou pela administração tributária, prejudicando a tese defendida.
A experiência de mais de 15 anos no mercado imobiliário antes da advocacia permite uma avaliação que vai além do dado de mercado: considera as especificidades registrárias, fundiárias e de localização que impactam o valor real do bem.
Como assistente técnico em perícias judiciais, é possível questionar laudos do perito oficial que apresentem metodologia inconsistente ou valores distantes da realidade do mercado local.
📲 Solicitar laudo ou períciaLaudo para Inventário e Partilha
Avaliação do imóvel herdado para cálculo do ITCMD e divisão equitativa entre herdeiros. Metodologia NBR 14653 com respaldo técnico para contestações na Receita Estadual.
Perícia em Usucapião e Demarcação
Elaboração de planta, memorial descritivo e laudo de avaliação exigidos nos processos de usucapião judicial e extrajudicial, incluindo levantamento técnico e georreferenciamento quando necessário.
Laudo para Impugnação de ITBI
Avaliação técnica do valor de mercado do imóvel transacionado com metodologia ABNT, para servir de base em impugnação administrativa ou ação judicial contra cobrança de ITBI acima do valor real.
Assistência Técnica em Perícias Judiciais
Atuação como assistente técnico em processos que envolvam avaliação de imóveis. Análise crítica do laudo do perito oficial e elaboração de parecer técnico divergente quando a metodologia ou o valor apresentado forem inconsistentes.
Do primeiro contato à solução completa
Você sabe em que etapa está em cada momento — sem surpresas no meio do processo.
Contato inicial
WhatsApp ou presencialmente. Sem compromisso. Avaliação inicial da situação.
Diagnóstico
Levantamento e análise completa da documentação do imóvel ou situação envolvida.
Estratégia
Definição da via mais eficiente — judicial, extrajudicial ou administrativa — com prazos e custos claros.
Execução
Condução do caso com atualizações periódicas diretamente com o advogado.
Conclusão
Registro em cartório, resolução judicial ou administrativa — documentação finalizada entregue.
Quem cuida do seu patrimônio
Antes de ingressar na advocacia, atuei por mais de 15 anos no mercado imobiliário como corretor credenciado. Essa experiência prática me deu algo que a faculdade não ensina: entender onde estão os riscos reais nas transações, nos registros e nas negociações fundiárias.
Essa trajetória incomum — do mercado para o Direito — me permite conduzir inventários e regularizações com visão técnica integrada, antecipando problemas registrários que advogados sem experiência de campo frequentemente encontram apenas no meio do processo.
Atuo como perito avaliador de imóveis em demandas judiciais, com metodologia ABNT NBR 14653. Isso me permite não só representar o cliente, mas fundamentar tecnicamente os valores discutidos — em inventários, impugnações de ITBI ou disputas fundiárias.
Atendimento direto, sem intermediários
15+ anos no mercado imobiliário antes da OAB
Perito avaliador – ABNT NBR 14653
Imóveis urbanos e rurais na Bahia
Usucapiões, inventários e retificações
Presencial e videoconferência – BA
O custo de não agir cresce todo mês
Questões de patrimônio não somem com o tempo — ficam mais caras e mais difíceis de resolver. Cada área tem consequências concretas por demora:
- 📅 Inventário em atraso: multa sobre ITCMD até 50% na Bahia (art. 1.796 CC). Imóvel bloqueado para venda, financiamento e aluguel.
- 🏚 Imóvel sem escritura: não pode ser vendido, financiado nem transmitido por herança. Herdeiros sem divisão formal podem perder o direito.
- 🌾 Dívida rural não contestada: banco pode avançar com busca e apreensão de maquinário e penhora de terra sem aviso prévio ao devedor.
- ⏳ Usucapião não ajuizada: confrontante pode registrar a área em disputa enquanto você aguarda — e reverter fica muito mais difícil.
- 💰 ITBI pago sem impugnação: prazo decadencial corre desde o pagamento. Após esse prazo, o valor a maior não pode mais ser recuperado.
- 📐 Laudo inadequado no processo: laudo sem metodologia ABNT pode ser desconsiderado pelo juízo, comprometendo o resultado do caso.
Avaliação inicial sem custo
Descreva sua situação pelo WhatsApp. Em até 24 horas úteis, o Dr. Maurício retorna com orientação inicial sobre a viabilidade e o melhor caminho para o seu caso.
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